• 父亲出售房屋 孙子状告爷爷 法院:两审均驳回其诉讼请

  • 发布日期:2020-09-16 07:24   来源:未知   阅读:

合同法第五十二条规定,一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;恶意串通,损害国家、集体或第三人利益;以合法形式掩盖非法目的;损害社会公共利益;违反法律、行政法规的强制性规定的,合同无效。在该案审理过程中,杨某并未提交证据证实房产转让协议签订时,存在合同法规定的合同无效情形,因此,杨爷爷、杨父与卢某签订的房产转让协议是真实有效的。

房屋买卖 祖孙起争议

虽杨父与杨某之母离婚时,约定过杨父分家所得住房归杨父、杨某共同所有,但诉争房屋系在杨父名下,杨父出售时签订的房产转让协议系当事人的真实意思表示,并不因杨某不知情而无效。

法庭上,杨爷爷、杨父与卢某签订的房产转让协议及在社区调委会调解下确认的调解协议效力如何成为争议焦点。法院经审理后认为,原告杨某主张的成立,应建立在杨某系诉争房屋共有权人的基础上。但根据查明的事实,分家协议及调解协议并不能反映出该回迁房是分给杨父整个家庭的,因此不能证明杨某是诉争房屋的产权人之一。

云南天外天律师事务所律师金尚江认为,该案诉争房屋是根据杨爷爷与其他家庭成员的分家协议及调解协议分给杨父的,且2015年6月,杨父与杨某在社区调委会调解确认,诉争房屋办理在杨父名下,因此,杨父是诉争房屋的所有权人,其有权处分诉争房屋。

因为一桩房屋买卖交易,祖孙三代起了纷争,孙子坚持认为,爷爷、父亲与他人签订的房屋买卖合同无效,并将爷爷告上法庭。

杨某认为其系诉争房屋的共有权人,爷爷、父亲转让房屋未征得自己同意,遂将杨爷爷、卢某起诉到昆明市盘龙区人民法院,请求确认杨爷爷、杨父与卢某共同签订的房屋买卖协议无效。

2015年9月,回迁房选房。2016年,杨爷爷、杨父与周某的母亲卢某一同前往社区调委会,签订房产转让协议,确认杨父以40万元的价格,将74平方米回迁房转让给卢某,并约定房款付清时,房屋归卢某所有。2018年2月,杨父向卢某出具收条,确认收到房款40万元。同年8月,杨父去世。目前,诉争房屋由周某管理,尚未办理不动产产权登记。

释法

最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或处分权为由,主张合同无效的,法院不予支持。即使出卖人在缔约时对标的物没有所有权或完全的处分权,但其同买受人所签订的房屋买卖合同仍然有效,故杨某以杨父、杨爷爷无权处分共有财产为由,主张合同无效,也不能成立。据此,法院判决驳回杨某的诉讼请求。

即使被告杨爷爷、杨父系无权处分,依据合同法第五十一条对无权处分行为作出的规定,无处分权的人处分他人财产,经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的,该合同有效。该条并未规定无权处分导致合同当然无效。

所有权人有权处分房屋

因不服判决,杨某向昆明市中级人民法院提起上诉。二审法院认为,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,判决结果并无不当,双方也未提交新的证据,判决驳回杨某上诉,维持原判。

买卖行为合法有效

案情

此外,该回迁房是老宅拆迁补偿所得,分家时杨某尚为婴儿。根据土地管理法第六十二条规定,农村宅基地使用权以户为单位申报,在确定一户的宅基地使用权面积和房屋的建筑面积时,一般以该户村民人数为主要参考依据。因此,难以认定杨某对老宅所占宅基地使用权面积及对老宅建盖有贡献,从而应分得老宅产权,进而在杨父分得的回迁房中成为共有权人。

金尚江提醒,房屋买卖中,双方都应遵守诚实守信原则,不要因为贪图一时利益,破坏契约精神,最终得不偿失。

2011年5月,杨父与地产商签订了拆迁安置补偿协议,确认其名下3套回迁房面积分别为142.34平方米、113.79平方米、74.18平方米。2015年6月,杨父与杨某在社区调委会的调解下明确,杨父的回迁房中,142.34平方米的房屋无偿办理在杨某名下,由杨某拥有居住、管理、出租的权利,如转让须征得杨父同意。113.79平方米的房屋归杨父所有,其若有不测,由杨某继承一切所有权。74.18平方米的房屋办理在杨父名下,由杨父和同居女友周某拥有居住、管理、出租的权利,如转让须征得杨某同意。该协议上,杨爷爷与妻子及周某也共同签字确认。

判决

杨爷爷与妻子育有3子1女,其中一个儿子即杨父与前妻育有一子杨某,两人离婚时约定杨某由杨父抚养,杨父分家时得到的住房归杨父和杨某共同享有。2011年5月,因老宅拆迁,一家人在社区调解委员会确认了分家协议,明确将老宅分为4份,并对其他问题作了约定。